不知道大家發現沒，今年的樓市，不局限成都，救市急先鋒基本被頂豪包辦。從上海到深圳，從杭州到成都，能在市場上卷起滔天巨浪的項目，莫不如是。眼前這輪週期和過去幾輪週期最大的區別也基本成型：過去幾輪週期裡，拉動市場向上的火車頭是剛需、是改善、是高端。今年，變成了頂豪，讓超高購買力進場是市場各方促成的共識和現實。回到成都，沒搖中金融城·錦宸府的購房者，一邊看著招商·翎雲閣的樣板間，一邊在6月25日上午10點準時把10萬會員費轉到麓湖指定帳戶，隨時還在關注著JFC金融廣場和蔚藍卡地亞花園城的動靜。成都頂豪不多，全城範圍內的優質標的，都在他們視線範圍之內。這篇小作文的主標題《準備在頂豪賽道大幹一場》其實沒有主語。因為，適用於主語的不只是某一類人群的心境。既可以是開發商，也可以是購房者，甚至可以是關聯行業的其他人群或企業。本文的主角——潤達豐濱江，是準備在頂豪賽道大幹一場的開發企業群體代表之一。

潤達豐濱江深耕成都多年，當年擠爆麓山大道的濱江和城、錦江區的濱江樾城、黃龍溪的第四代住宅濱江酈城以及天府新區的商業天府和悅廣場，是它的主要作品。如今局座和住在麓山周邊的朋友，都將潤達豐濱江開發的天府和悅廣場視為非常重要的生活主場。

去年在天新群眾們力捧下，天府和悅廣場進入成都商場銷售額前10。排在它前面的分別是太古裡、IFS、萬象城、SKP和in99等成都知名商場。天府和悅廣場知名的山姆會員商店，開業期間的銷售額刷新品牌門店中西部地區開業紀錄。兩個月時間，會員註冊量突破50000人，是其他門店兩年的數量，卓越卡首推率全國第一。

除了常規住宅和商業開發，在豪宅賽道，潤達豐濱江曾開發過高新區首個地價破2萬的專案，位於新川街道金蘋果錦城一中對面的悅蓉東方。去年以來，當其他房企還在週期的泥潭裡茫然四顧時，潤達豐濱江已經開始提前儲備優質土地，積極整軍備戰，準備在頂豪賽道大幹一場。

房地產這個行業，道理千萬條，最終能夠“剩者為王”的民企還是看能不能做對“拿對地、蓋對房、找對人”這三件事。對於做頂豪，潤達豐濱江形成了自己的一套系統打法：▌一是敢於在核心區拿地，核心板塊的核心地塊是頂豪最基本的生產資料。▌二是敢於做超尺寸面積，兩百平往往只是起步面積，樓王面積翻倍上漲。▌三是堅持大平層和別墅，兩手抓，頂豪業態不偏科，後面我會詳細介紹。▌四是設計極度追求創新，操盤思路以研發為第一牽引，產品品質相當高。

業界對潤達豐濱江最近的深刻印象來自于林家壩4月兩次土拍時的搶眼表現。4月19日，潤達豐濱江以23400元/㎡的價格競得林家壩28畝地塊，溢價接近34%。4天后，它將林家壩52畝地塊的價格舉到了24400元/㎡。雖最終不敵金茂，但已經被流量牢牢鎖定。

此前，潤達豐濱江關注成都核心地塊已有多時。去年11月30日，天府新區取消清水房最高限價後的首場土拍中，潤達豐濱江就以16900元/㎡的價格競得了天府新區麓湖西側、錦江東岸的44畝地塊，溢價61%。

潤達豐拿地的特點，我總結為：謹慎求證、大膽出手。林家壩28畝土拍結束後，潤達豐濱江的朋友告訴局座，其實那個價格，還沒有到公司授權的上限。公開招拍掛市場上舉牌的同時，潤達豐還通過代建及品牌輸出的方式操盤優質地塊：比如：即將亮相的興隆湖悅蓉九州。

產品設計階段，潤達豐濱江思路清晰、格局大開，經常給行業帶來一些意外之喜。濱江樾城、悅蓉東方是成都大高棟型中最早做明廳花園入戶的產品。
這兩個樓盤的高層戶型上都設置了進深超過2.8米的超大陽臺，這是接近第四代住宅的標準配置。私梯明廳和生態陽臺是當前和未來一段時間各家房企卷得房率主要的發力方向，但在潤達豐濱江產品譜系裡，早已是日常基操。

潤達豐濱江敢於定位做大平層和大尺寸別墅產品，其對墅類產品的偏好幾乎落位到所有地塊之上。錦江區川師附近兩個項目濱江樾城、濱江樾府，高新區新川板塊的悅蓉東方都規劃有超過300㎡的大尺度疊拼。

樓面價23400元/㎡的林家壩28畝專案正在方案深化，產品定位做得非常高。據悉，類獨棟別墅+建面約200㎡起大平層，是目前林家壩板塊已知定位最高專案。潤達豐濱江今年另一個重磅產品是代建及品牌輸出的興隆湖悅蓉九州，也是大平層+墅類的組合形態。其中，大平層戶型實得面積約270-520㎡，精裝標準傳聞接近20000元/㎡。

由於屢次推遲入市，悅蓉九州曾被局座戲稱為鴿王。實際情況是企業對實景展示區要求過高，一直在默默內卷，“推翻重做”這種操作真實發生。

今天，局座重點給大家劇透的是位於天府新區的麓湖西側44畝地塊。看了規劃設計文本，我相信這個專案亮相後能讓不少頂豪客戶產生濃重興趣。外環境方面，地塊與錦江平行，南北走向，坐落在區域內極具特色的近10米高的紅砂岩台之上，視野無垠。往東，則是麓湖最成熟的商業集群——麓坊中心。

總圖佈局簡明，沿錦江方向，連續規劃了三排建築，依託地塊內近20米的高差，做到規劃排布上的逐級升高，最大化保證江景視野均好性。

低密產品是王牌存在，結合場地高差，第一排、第二排依次規劃為兩種不同類型的低密產品，頂豪尺寸且設計具有極大的創新性。
第三排佈置了6棟看江大平層。其中，4棟樓規劃為建面約280㎡戶型，2棟樓規劃為建面約330㎡戶型。兩款戶型都是一層一戶設計，每戶配置兩部電梯。

兩款大平層有一個關鍵特點是實際使用面積極大超過戶型建面，另外，每戶自帶一個二層通高的外挑空中院子，面積近40㎡。將橫向比較維度拉長，在錦江流經城區的漫長河岸線上，麓湖44畝是定位最高的項目之一。至少，萬科天逸、望今緣、望江名門、金融島等錦江畔的豪宅先賢，尚未出現過一層一戶的大平層和別墅產品。裝修方面，方案正在深化，暫不能披露，只能說，類比全國頂豪都不弱。初看幾項指標，項目就已經具備成為天府新區新一代頂豪的野心和實力。

麓湖44畝項目，潤達豐濱江讓我印象深刻的除了這些硬體指標，還有他對於建築風格審美的堅持。比如最近幾年的成都頂豪外立面都是堅持高窗牆比，玻璃幕牆化的公建立面體系。這樣的做法沒有錯，不過對頂豪客群來說，看多了之後總還是有點審美疲勞。看效果圖，潤達豐濱江在麓湖44畝上選擇了老錢鍾愛的大都會風格，石材立面+金屬線條，經典復古，有一種曼哈頓頂豪建築的既視感。園林景觀延續了建築的復古之美，比如：汲取美第奇花園景觀的入口前場，頂級紅酒莊園畫面感，待示範區呈現後值得一趟深度打卡。

局座寫過很多期《一城一豪宅》，摸底各大城市的頂豪後，能夠發現一個普遍現象：每座城市的知名頂豪，大多出自當地本土房企之手。北京的萬柳書院、上海的湯臣一品、廣州的僑鑫匯悅台、深圳的深圳灣1號等，都是典型案例。在成都，麓湖和蔚藍卡地亞花園城這兩個在全國知名度極高的專案也均由成都本地房企出品。

這種現象，我認為有兩個方面原因。一是文化和屬地層面。本土房企對當地的地理、人文更熟悉，在土地價值判斷上不易出錯，而且本土房企管理層就在當地高端圈子之內，和客戶交流頻次高，對需求理解更深，某些頂豪甚至能夠一對一定制開發。二是財務和經營層面。本土房企一般以自有資金做開發，不搞全國化、規模化，不搞高杠杆。對利潤率的要求大於現金流和周轉速度，有條件去做成本投入高、流速較慢的頂豪產品。而規模化，是頂豪的對立面。成都取消限價後，一些本土民營房企更積極地參與進來。我們在去年迎來了仁和春天的回歸，今年見證了新綠色置業競得大源地王。手握林家壩28畝、麓湖44畝和悅蓉九州三大項目的潤達豐，正在成為成都頂豪市場上一個繞不開的名字。

當然，做頂豪並不是有了錢、拿了地、做設計、賣出去那麼簡單。企業是否具備完善的資源整合能力、人力資源支撐、落地把控支撐、交付能力支撐、後期服務支撐，等等，都缺一不可。潤達豐濱江既然準備在頂豪賽道大幹一場，那麼，它就要做好面對頂豪客戶苛刻挑剔的心理準備。目前，三個頂豪專案的展廳已開放。接下來，我會和大家一起，密切審視它們的實體呈現。